왜 달러자산 투자인가

마지막 업데이트: 2022년 1월 11일 | 0개 댓글
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미국달러가 상승하면 왜 금값, 은값, 비트코인은 하락할까?

미국달러에 페깅된 금값(XAU/USD)과 은값(XAG/USD)이 각각 $1,753.04와 $19.33로 하락하며 상당한 시장가 손실을 맛봤습니다.

한편, 가장 인기있는 암호화폐인 비트코인 또한 비슷한 상황에 처했습니다. $25,000선을 돌파했던 비트코인 가격은 어느덧 주봉 저점으로 하락했습니다. 상승세가 어떻게든 시작되려고 할 때마다 즉시 하방추세가 시작되어 비트코인의 앞길을 가로막았습니다. 지난주 CPI 리포트상에서 미국 인플레이션율이 하락했음에도 불구하고, 이같은 리스크성 자산들의 하락은 하락장 시즌이 아직도 끝나지 않았음을 보여줍니다.

여러 연준위 관료들이 75bp 이상의 보다 공격적인 금리인상이 진행될 가능성을 내비침에 따라, 그간 리스크 선호현상을 보이던 투자자들은 9월 연준위 금리회의가 다가오기에 앞서 리스크성 자산 매도세에 뛰어들었습니다.

메리 데일리(Mary Daly) 샌프란시스코 연준위 총재는 인플레이션이 종식되기 전까지는 연준위가 여전히 금리인상을 진행할 여지가 있음을 내비추었습니다. 데일리 총재는 인플레이션 억제를 향한 연준위의 목표를 이루기 위해 추가적인 금리인상은 필수라고 보고 있습니다.

닐 카시카리(Neel Kashkari) 미니애폴리스 연준위 총재도 미국이 불황을 겪을 가능성은 보이지 않는다며 금리인상의 필요성을 지지했습니다. 이에 따라 카시카리 총재 또한 인플레이션 억제를 위해 긴축적인 금리인상이 필요하다고 보고 있습니다.

금리인상은 달러 인덱스 상승을 촉발하고 리스크성 자산의 가격 하락을 촉발하곤 합니다. 이유인즉 미국의 금리가 인상되면 상당한 자본금이 리스크성 자산에서 빠져나가 안전자산인 미국달러로 흘러들어가기 때문입니다.

이같은 이론은 연준위 관료들이 차후 9월 금리회의 때 50bp 혹은 75bp의 금리인상이 진행될 수 있다는 언지를 내비친 이후로 어째서 금값, 은값, 비트코인 가격이 하방추세에 빠졌는지를 설명해줍니다.

선술한 리스크성 자산들은 모두 미국달러에 페깅되어 있으며, 미국달러의 강세는 여타 통화쌍들과 원자재 가격의 상당한 하락을 초래하곤 합니다.

금, 은, 비트코인이 미국달러에 페깅되어 있다는 사실은 음의 상관관계를 형성하여 서로의 가격에 파괴적인 결과를 초래하게 만들었습니다. 즉, 달러 인덱스가 상승하면 이 자산들은 가격이 하락하고 그 반대도 성립한다는 점을 관찰할 수 있습니다.

투자자들은 인플레이션율이 높을 때 혹은 연준위가 금리인상의 필요성을 느끼지 못할 때에만 이러한 리스크성 자산들에 뛰어들곤 합니다. 이같은 상황에서 투자자들은 금, 은, 비트코인을 인플레이션에 대한 헤징 수단으로 여기곤 합니다.

반면, 연준위가 고인플레이션 억제를 위해 공격적인 금리인상을 감행할 때에는 금, 은, 비트코인은 더 이상 헤지용 수단 역할을 하지 못합니다.

달러 인덱스가 금, 은, 비트코인에 미치는 영향

앞서 달러 인덱스는 금, 은, 비트코인과 상호 음의 상관관계를 지니는 금융상품이라 설명한 바 있습니다. 그말인즉슨 달러 인덱스가 상승하면 투자자들은 금, 은, 비트코인의 대대적인 하락을 예측하고, 그 반대도 성립한다는 것을 의미합니다.

반면, 달러 인덱스가 약세로 접어들어야지만 금, 은, 비트코인 가격이 상승세를 시작할 수 있음을 의미합니다.

금, 은, 비트코인 전망

9월에 보다 공격적인 금리인상이 진행될 것이라는 공포심으로 인해 시장이 리스크 기피현상으로 돌아서면서 금, 은, 비트코인은 현재의 하방추세를 지속적으로 겪을 가능성이 있습니다.

금값은 현재 견고한 지지선인 $1751.5에서 버텨주고 있습니다. 이 지지선이 깨진다면 추가 하방추세가 발생해 다음 지지선인 $1,716까지도 가격이 하락할 수도 있겠습니다. 다만 금값이 현재의 지지선을 버텨준다면 현재 저항선인 $1,772선까지 단기 상승세를 보일 수도 있겠습니다.

현재 금값에 대한 투자심리는 하락세입니다.

은값 역시 금값과 동일한 추세를 타고 있습니다. 은값의 핵심 지지선은 $19.17선입니다. 즉, 은값에도 추가 하락세가 찾아올 수 있겠습니다. 은값의 현재 지지선이 깨진다면 다음 목표가는 $18.74선이 될 것입니다.

반면, 만약 은값이 현재의 약한 지지선인 $19.3선을 버텨준다면 다음의 하방추세가 찾아오기 전까지는 단기 상승세를 겪게 될 수도 있겠습니다. 현재 은 투자에 대한 전반적인 시장 심리는 하락세입니다.

비트코인 가격은 $22,700 지지선에서 숨돌리기를 하고 있습니다. 이 지지선이 깨진다면 추가 하락추세가 일어나 $22,400선을 향해 떨어질 수 있겠습니다. 이 지지선조차도 깨진다면 $20,900선까지 자유낙하를 하게 될 수 있습니다. 만약 현재의 지지선을 버텨준다면 단기적인 상승 되돌림 현상을 겪을 수 있겠습니다.

‘가상자산계 달러’ 꿈꾸다 진짜 달러에 당했다

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루나·테라 사태로 본 위기의 암호화폐

이현상 중앙일보 칼럼니스트

암호화폐의 꿈은 무엇인가. 나카모토 사토시라는 미지의 인물이 2008년 ‘비트코인 : 개인 간 화폐거래 시스템’이란 짧은 논문에서 표방한 암호화폐의 정신은 자율적 신뢰에 바탕을 둔 당사자 간 거래다. 여기엔 국가 기반 화폐에 대한 불신이 깔렸다. 국가가 법정화폐를 과도하게 찍어내 인플레이션을 유발하며, 그 비용은 개인이 치른다는 의심이다. 3자 개입 없는 거래 당사자 간 신뢰 구축 기술이 블록체인이고, 그 블록체인 생태계의 유통 매개체가 암호화폐다. 암호화폐의 꿈은 탈중앙화한 화폐 생태계다.

하지만 실제로는 암호화폐는 법정화폐의 그늘에 갇혀있다. 암호화폐의 가치는 법정화폐로 매겨진다. 대부분 사람은 왜 오르고 내리는지 이유도 모르는 채 원 혹은 달러로 표시되는 암호화폐의 가격에만 관심을 갖는다. 그런 점에서 암호화폐의 현실적 꿈은 법정화폐다.

수리적 방식으로 가격 고정 설계

이현상의 퍼스펙티브

암호화폐의 문제는 극심한 변동성이다. 하루에도 천당과 지옥을 오가는 가격은 일확천금을 꿈꾸는 투기꾼에겐 매력이지만, 암호화폐 생태계를 확장하는 데엔 걸림돌로 작용한다. 그래서 고안된 것이 ‘스테이블 코인’이다. 가치를 고정하는 가장 간단한 방법은 법정 화폐나 실물 자산, 혹은 권위있는 가상자산을 담보로 하는 것이다. 대표적인 것이 미국 달러와 1:1로 교환하도록 설계된 ‘테더’다. 사용자가 10달러를 테더사에 입금하면 테더사는 10테더를 계좌로 발급해준다. 미국 내 주요 암호화폐 거래소는 결제 수단으로 테더를 이용하기 때문에 암호화폐 투자자는 달러를 테더로 바꿔서 거래를 시작한다.

테라폼랩스의 권도형 대표가 발행한 ‘테라’도 1테라USD(UST)를 1달러에 고정한 스테이블 코인이다. 그러나 가치 고정은 담보가 아닌 수리적 알고리즘을 통해 이뤄졌다. 자매 코인인 ‘루나’를 발행해 테라와 루나 사이의 차익거래(동일 상품이 가격이 다를 경우 이를 사고팔아 이익을 내는 거래)로 가치를 고정한다는 설계였다.

알고리즘의 핵심은 1UST를 언제든지 ‘1달러어치의 루나’로 바꿔준다는 약속이다. 가령 1UST의 가격이 1달러로 이하로 내려가면 시장 참가자들은 루나를 이용해 UST를 사려고 몰려들고, 그 과정에서 UST 가격은 올라간다. 반대로 1UST의 가격이 1달러 이상이 되면 시장 참가자들은 UST를 팔아 루나를 사려들 것이고, 그 과정에서 UST는 내려간다. 이런 과정이 알고리즘에 따라 순식간에 이뤄지면서 ‘1UST=1달러’를 유지하도록 한 것이다.

생태계 확장 위해 무리한 이자 지급

문제는 수익 모델이었다. 테라의 ‘생태계’를 넓혀야 수익도 나오고 투자금도 모을 수 있다. 테라와 루나의 쓰임새를 늘려야 한다는 이야기다. 테라폼랩스는 투자자에게 고율 이자를 지급하는 ‘앵커 프로토콜’이라는 이름의 ‘디파이’(DeFi·탈중앙화한 금융서비스)를 시작했다. 테라를 예치하면 연 19.4%의 이율을 지급했다. 반면 대출은 사실상 무이자로 실시하며 투자자를 끌었다. 대출받은 테라를 다시 예치하는 ‘레버리지 투자’까지 가능했다. 사실상 ‘폰지 사기’(다단계 금융 사기)라는 비판을 받는 대목이다. 감독 기관의 규제를 받는 기존 금융에서는 생각도 할 수 없는 사업 방식이다.

하지만 이런 사업 구조가 끝까지 유지될 수는 없었다. 암호화폐를 이용한 게임이나 투자 상품 개발 등을 표방했으나 실제로는 테라 발행 총액의 70%가 예치금으로만 묶였을 정도로 사업은 금융에 편중됐다. 이는 과도한 이자 부담을 불렀고, 결국 투자자 의심으로 이어졌다. 굴러가는 눈사람처럼 덩치가 커지던 사업은 신규 투자자 유입이 주춤해지자 예치금이 바닥나는 등 문제가 드러나기 시작했다. 권도형 대표는 ‘루나파운데이션가드(LFG)’를 만들어 비트코인 등을 담보로 투입했지만, 시장 불신을 가라앉히기엔 이미 역부족이었다.

결국 5월 초 1UST가 1달러 이하로 떨어진 뒤 곧장 회복되지 않는 ‘디페깅’ 상태가 지속하자 매도 사태가 벌어지기 시작했다. 테라와 연동된 루나의 투매가 뒤따르면서 테라와 루나가 동반 추락하는 ‘죽음의 소용돌이(Death Spiral)’에 휩싸이고 말았다. 한때 시가총액 55조원으로 전 세계 9000여개 암호화폐 중 5위를 기록했던 루나는 99.99% 하락과 상장 폐지라는 허무한 종말을 맞았다.

욕망으로 날던 이카로스의 추락

알고리즘 방식의 스테이블 코인에 대한 경고는 끊이지 않았다. 가상자산 전문 미디어 코인텔레그래프는 “차용자보다 20%에 가까운 이자 수요자가 많기 때문에 이 사업 설정에는 큰 불균형이 있다”고 우려했다. 영국 런던정경대학(LSE)의 프랭크 무치 연구원은 “(실물 담보 없이 가치를 고정한다는) 테라 알고리즘은 영구 무동력 기계 아이디어와 비슷하다”고 꼬집었다. 이런 우려에도 불구하고 욕망의 바벨탑은 끊임없이 올라갔다. 시장의 욕망도 가세했다. 치솟는 루나의 가격에 흥분한 투자자는 “쿠팡도 막대한 적자에도 불구하고 향후 폭발적 이익을 위해 투자하지 않느냐”며 희망회로를 돌렸다.

이런 시장 반응은 권도형 대표를 오만하게 만들었다. 권 대표는 UST 환매가 느는 그 순간에도 블룸버그와 인터뷰에서 “성장하는 경제의 통화가 성숙하고 안정적인 경제의 통화보다 더 높은 금리를 제공하는 것은 자연스러운 일”이라고 강변했다. 자신의 기술에 의구심을 표한 블록체인 전문가에겐 트위터 욕을 날렸고, 사업의 위험성을 지적한 영국 경제학자에겐 “난 가난한 사람과 토론하지 않는다”며 모욕했다. 뉴욕타임스는 그를 ‘입 더러운 기업가’로 표현했다.

그러나 실물 경제에서 시작된 인플레이션과 이에 따른 금융 긴축 기조는 그의 사업을 일거에 주저앉혔다. 수영장 물이 빠지면 누가 벌거벗고 헤엄치는지 드러나는 법이다. 달러의 유동성 잔치가 끝나자 사업의 취약점들이 고스란히 드러났다. 가상자산계의 달러를 꿈꾸며 비상하던 이카로스의 날개가 진짜 달러의 역습에 허무하게 당했다.

말만 요란했던 암호화폐 정책

그동안 암호화폐 규제 움직임이 일 때마다 정치권은 “혁신의 뿌리를 뽑지 말라”며 목소리를 높여 왔다. 특히 지난해 은성수 당시 금융위원장이 “암호화폐 투자자까지 정부가 다 보호할 수 없다”고 하자 정치권의 질타가 이어졌다. “2030 세대의 꿈을 꺾지 말라” “암호화폐 억제는 시대착오적”이라는 주장이 나왔다. 이광재·박용진·노웅래 등 민주당 소속 의원들의 반발이 거셌지만, 국민의힘 측 정치인들도 못지않았다. 홍준표·원희룡·김은혜 같은 정치인 등이 비판의 대열에 가세했다.

결국 말만 요란했다. 국회에서 ‘가상자산산업법’ 제정이나 ‘특정금융정보법’ ‘전자금융정보법’ 개정 등을 통한 투자자 보호 안이 제시됐지만, 모두 유야무야됐다. 우려하던 사태가 터졌지만, 금융당국이 개입할 수 있는 방법은 사실상 없다. 근거법이 없어 거래소의 정보 제출을 강제할 수도 없다.

한동훈 법무부 장관이 부활시킨 서울남부지검 금융증권범죄 합동수사단에 사건이 배당됐지만, 수사는 만만찮아 보인다. 권 대표가 자신이 설계한 알고리즘에 문제가 있었는지를 사전에 알았는 지가 쟁점이지만, 이를 입증하는 일이 쉽지 않다. 수사가 시작되면 권 대표는 루나파운데이션가드(LFG) 등을 통해 루나 붕괴를 막기 위해 실제로 노력했다고 주장하며 법적 책임을 부인할 것으로 보인다.

“투기판을 보호해야 하나” 딜레마

테라 사태는 사업자의 도덕적 해이와 투자자들의 무분별한 욕망이 만난 결과라 해도 과언이 아니다. 투자자들은 루나가 상장 폐지되는 마지막 순간에도 ‘상폐빔’(상장폐지되는 암호화폐의 투기적 거래로 인한 일시적 상승)을 노린 폭탄 돌리기에 몰두했다. 일부 거래소는 이 과정에서 거래 수수료를 챙겼다. 권 대표는 사태 뒤에도 기존 투자자들에게 새 루나를 무상지급(에어드롭)하면서 ‘테라 2.0’ 구축을 시도하고 있다. 아수라장을 방불케 하는 욕망의 시장이다.

딜레마는 암호화폐 투자자들을 어디까지 보호해야 하는가다. 유사수신 금지 대상에 암호화폐를 포함할 것인가, 자본시장법의 적용 범위를 암호화폐 거래소까지 확대할 것인가 같은 쟁점을 시급히 정리해야 한다. 그러나 이런 보호책이 자칫 합법적 투기장을 제공하는 결과가 될 수 있다는 점에서 당국의 고민이 있다. 도박 피해자를 보호한다고 도박장을 합법화할 수는 없는 노릇이다. 최소한의 보호 장치는 갖추면서도 도박성 다분한 암호화폐를 실물 금융과 분리해 위험성을 줄이는 것이 정책의 핵심이다.

윤석열 정부의 암호화폐 정책 기본 방향은 규제보다는 진흥이다. ICO(암호화폐공개) 허용, 디지털 자산 기본법 제정 등 ‘디지털 자산 인프라 및 규율체계 구축’을 110대 국정과제에 포함했다. 그러나 이번 테라 사태로 이런 방향에 근본적 재점검이 필요해졌다. ‘탈규제’ ‘탈중앙화’를 매력으로 내세우던 암호화폐가 다시 국가 권력의 힘에 기댈 수밖에 없게 된 역설의 순간이다.

"승자는 달러 소유자" 우리나라에서 돈 버는 확실한 한가지 방법


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 지난해에 이어 올해까지, 전 국민이 투자자가 된 듯합니다. 투자가 선택이 아닌 필수인가 싶기도 한데요. 문제는 누구나 다 돈을 벌 수는 없다는 거죠. 돈에 휘둘리지 않기 위해 탄탄한 투자를 이어가기 위해 필요한 방법은 무엇일까요? ‘돈의 흐름을 읽는 눈 돈의 역사는 되풀이 된다’의 저자 EAR리서치 홍춘욱 대표 연결해 함께 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 홍춘욱 대표(이하 홍춘욱): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 제목이 너무 솔깃한데 직접 생각하신 겁니까?

◆ 홍춘욱: 처음에 줬던 제목은 ‘아들에게 주는 경제편지’ 그랬었는데요. 출판사에서 이름을 바꾸셨는데 잘 바꾸신 것 같습니다.

◇ 최형진: 제가 들어봐도 이전보다 지금 나온 책 제목이 좋은데요?

◇ 최형진: 책에 정말 다양한 방법의 투자, 돈과 관련된 내용들이 담겨 있어요. 부동산, 주식, 경매, 달러. 대표님도 모두 다 하시는 겁니까?

◆ 홍춘욱: 네, 경매 하나를 제외하고는 지금도 하고 있고요. 경매는 사실 제가 낙찰 받아본 적은 없고 꾸준히 투자를 하기 위해서 정보를 모으는, 그런 용도로 쓰고 있습니다.

◇ 최형진: 그럼 이번 시간 하나하나 차근차근 짚어보죠. 지난해를 경제를 살펴보면 코로나19로 주식시장에 정말 큰 파도가 일었습니다. 정말 많은 분들이 주식투자에 뛰어들었어요. 그런데, 정작 수익을 살펴보니 신규 투자자들의 성과는 마이너스였다고 합니다. 자본시장 연구원의 보고서에 따르면, 동학개미의 수익률은 마이너스 1.2%인 것으로 나타났다고요?

◆ 홍춘욱: 왜 이런 일어 벌어졌나, 저도 너무 궁금해서 살펴보니까 실제 투자해서 성과는 한 5~6% 나셨더라고요. 그런데 너무 매매를 많이 하셔서 세금으로, 그리고 증권사 거래수수료로 나머지 6% 이상을 잃어버리신 거죠. 그래서 주식투자에 매매회전율이 너무 높다보니까 총 수익률은 마이너스가 되어 버린 꼴이 된 겁니다. 그러니까 겉으로 보기는 수익이 났는데 안으로는 수수료와 세금을 내고 나니까 마이너스가 된 그런 상황입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 이런 일이 작년이 처음이 아니라고 합니다. 이런 걸 보고 돈의 역사가 되풀이된다, 이렇게 얘기할 수 있는 겁니까?

◆ 홍춘욱: 저도 그게 제일 안타깝더라고요. 2000년에도 이런 일이 있었습니다. 200년 정보통신 붐 당시에 어마어마한 개미 투자자, 개인 투자자들의 주식시장 유입이 있었고, 이때 당시에 수익률을 조사한 여러 논문들이 그 뒤에 나왔는데, 안타깝게도 방금 말씀드린 것처럼 2020년 동학개미들처럼 마이너스 성과가 난 건 물론이었고요. 특히 가장 매매가 활발했던 사람들, 그러니까 그냥 20대 남성이라고 하겠습니다. 20대 남성 같은 경우에 평균적인 수익률이 그때 당시에 연 마이너스 15% 정도를 기록했더라는 겁니다. 그러니까 종합 주가지수가 200포인트대에서 1,000포인트까지 올라가는 역사상 가장 강력한 주가 상승이 펼쳐졌는데도 불구하고 매매회전율이 너무 높은 분들은 손실을 많이 본 거죠. 실제로 작년 우리도 비슷한데, 작년 한 해 동안 우리 개인 투자자들의 한 해 동안의 주식 거래대금이 8천 6백조 원이었어요. 1년 우리 GDP가 2천조 원이 조금 안 되거든요. 그러니까 지난해 우리 국민들이 벌어들인 돈의 매매일당을 공중 4회전을 개미들이 한 셈이에요.

◇ 최형진: 조금 전에 매매회전율이라고 하셨는데, 사고팔고가 굉장히 단기간에 이뤄진다고 보면 되겠습니까?

◆ 홍춘욱: 네, 하루에 몇 번씩 사고파시는 분들도 있었던 것 같고, 그래서 평균적인 주식 보유기간이 며칠인가 살펴보니, 8일이 조금 안 되는, 그러니까 일주일마다 주식을 사고파는. 이렇게 되니까 상장주식의 주인이 몇 번 바뀐 꼴이 되어 버립니다. 이게 왜 문제가 되냐 하면, 주식에 대해서 이 회사는 앞으로 어떻게 될 것인가, 이 회사는 우리 주주들한테 과거 어떤 행동을 보였는가, 주주가 어떤 사람인가에 대한 자세한 분석이 개입되기 어렵지 않겠어요? 그러다보니까 주식시장에서 돈 벌었다는 사람들은 꽤 있어요. 그건 사실입니다. 왜냐하면 작년 한 해에만 새로 신규 개설된 계좌가 6백만 명입니다. 그럼 당연히 우리가 로또라고 있잖아요, 복권 등을 보면 수백 만 명이 로또를 긁으면 당연히 수십억 당첨자가 나오죠. 그래서 이게 실력에 의한 것인지 운에 의한 것인지 부분을 저는 판단하기 어렵고요. 결국 우리나라 주식시장이라는 곳이 굉장히 단타가 성행하고 있고 더 나아가서 이렇게 매일 주식을 사고파는 분들이 대부분의 주주들이잖아요. 그러면 기업들 입장에서 주주를 바라보는 시각이 어떨까요? 일주일짜리 주인이죠.

◆ 홍춘욱: 그러니까 기업들이 주주 대하는 게 선진국에 비해서 아무래도 찬밥을 주는 경향이 있겠죠. 그래서 우리나라가 세계 주요 선진국 중에 배당을 제일 적게 주는 나라예요. 왜냐하면 주주를 기업들, 안 그런 기업도 있지만 일부 기업들은 주주 알기를 손님 대접, 혹은 지나가는 사람대접을 하면서 악순환이 벌어지는 거죠.

◇ 최형진: 그래도 외국인도 있잖아요.

◆ 홍춘욱: 그래서 외국인들은 우리나라 시장에서 그래도 과거 장기투자를 하고 그랬는데, 어제 매매를 보시는 것처럼, 환율 조금만 올라가서, 어제 달러에 대한 원화환율이 1,140~1,150원까지 올라가니까 삼성전자처럼 우리나라 대표 기업들 주식을 천억씩 팔아버리잖아요. 그 사람들은 우리나라에 마음이 있어서 들어온 사람들이 아니라 세계 시장을 무대로 투자를 하고 있는 프로 중에 프로들이고, 달러로 전부 수익을 계산하니까 우리나라 주식시장은 어렵고 환율이 상승한다고 생각하면 일절 미련 없는 사람들이 있죠. 결국 우리 주식시장이 이렇게 험난한 이유, 그러니까 개미 투자자들이 들어와서 돈 벌기 어려운 이유가 벌써 다 나왔네요.

◇ 최형진: 이왕 나오신 김에 이제 대선이 다가오고 있고 열기가 뜨거워지고 있는데, 대선주에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

◆ 홍춘욱: 투자 안 했으면 좋겠습니다. 두 가지 이유 때문에 그런데요. 첫 번째, 저희가 과거에 있었던 대통령 선거 때 대선주 테마의 성과를 한 번 조사해봤어요. 그랬더니 그때 당시 주식시장보다 성과가 더 부진해요. 왜 그런 일이 벌어지냐면 누가 대통령이 될지를 예측을 못 하는 거죠. 우리나라가 선거 전, 1년 전, 아직 1년은 덜 남았지만 아무튼 1년 전, 누가 대통령이 될 것인지에 대해서 알 방법이 없죠. 그만큼 우리나라를 주식도 그렇지만 선거도 다이나믹하다고 말씀을 드릴 수 있고요. 두 번째 문제는 대선테마가 붙었다고 하더라도 그 종목이 정말 주가가 오르고 실적이 좋아지면 그건 나라가 큰일 나는 거죠. 사적인 이해관계에 따라서 어떤 기업을 밀어주고 그 기업이 실제로 정말 좋아지는 일이 벌어지면 그건 후진국입니다. 결국 예측했던 대로 연관을 맺고 있는 분이 대통령이 됐다고 하더라도 그 대통령이 그 분이나 그 기업에 대해서 중립적인 태도들을 취한 경우도. 이 나라가 발전하니까, 결국 그런 여러 가지 요인들로 인해서 대선 테마주들이 굉장히 뜨겁고 흥하긴 하는데 정작 지난 다음에 성과를 살펴보면 오히려 시장보다 못하더라, 이걸 발견하게 되더라고요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 책에도 나와 있지만 돈을 벌 수 있는 방법이 정말 다양합니다. 지금 당장 뭘 해야 할지 저만해도 막막하거든요, 이 모든 걸 잘해야 부자가 되는 겁니까?

◆ 홍춘욱: 한 걸음부터 시작하시면 좋겠어요. 첫 번째 한 걸음이 바로 뭐냐, 달러에 대해서 관심을 가져보시면 좋을 것 같아요. 오늘 이야기도 제가 서두에 했지만 어제처럼 삼성전자가 역사상 손꼽히는 실적을 발표해도 외국인 팔고 환율 급등하니까 조금 빠지잖아요. 이 사례에서 우리는 금방 하나를 알 수 있어요. 우리 경제는 어렵고 주가가 빠질 때마다 환율이 오르더라, 그렇다면 우리 경제에서 돈을 버는 방법을 제가 하나 알려드리겠습니다. 바로 뭐냐 하면, 경제가 어렵고 힘들 때 달러를 들고 있는 사람이 승자가 된다는 겁니다. 작년 3월이죠. 2020년 3월만 하더라도 종합주가지수가 1,400포인트 빠졌을 때 환율이 1,300원이었어요. 왜 이런 일이 있었냐 하면, 외국인들이 팔고 나갔거든요. 우리나라가 주가가 더 빠질 것 같으니까 뒤도 돌아보지 않고 바로 팔고 나갔다. 그러니까 ‘한국 주식 팔자, 달러 사자’를 하니까 환율이 오르죠. 그런데 그때 만일 우리나라의 투자자가 달러를 들고 있었다면 두 가지 기회가 생기겠죠. 첫 번째, 주가가 폭락해서 굉장히 좋은 회사들이 싸게 거래됩니다. 두 번째 환차익이 200~300원 발생하면서 차익이 벌어진 돈으로 주식을 매수하거나 또는 저평가된 부동산을 살 수 있는 마음의 여유를 갖게 됩니다. 우리가 작년 3월 같은 주가 폭락의 순간, 또는 경기가 어려운 순간에 왜 좋은 회사를 못 사냐면 더 나빠질까봐, 또 지금 샀다가 손실 보면 어떻게 할까라는 이 조바심 때문에 못 사거든요. 그런데 달러를 들고 계신 분은 이미 마음이 편안한데, 환차익을 20~30%를 이미 다 번 상태에서, 그리고 이미 다 번 다음에 예를 들어서 ‘내가 그럼 이번에 환차익을 1천만 원 봤으니까, 1천만 원치만 환산해서 삼성전자 사볼까, 현대차 사볼까’라는 마음의 여유를 가지는 게 투자성공을 가져오는 첫 걸음이잖아요. 그런데 우리는 늘 지금이 아니면 영원히 이 주식을 이 가격에 못 살 것 같아서 사잖아요. 맞죠? 그러고 나면 지나고 난 다음에 그때가 좋은 타이밍이 아니었구나 후회하지만 주가 빠지고 이 회사가 정말 매력적인 가격이 됐을 때 이미 나는 모든 돈을 다른 데 투자하고 있어서, 그리고 나는 이미 손실을 다 보고 있는 중이니 팔지도 못하고 ‘아, 이거 어떻게 하지’, 이러면서 그때 패닉이 벌어질 때 공포가 시장을 지배할 때 안 팔면 다행이죠. 이게 투자에 실패하는 가장 큰 이유입니다.

◇ 최형진: 첫 번째는 달러에 집중을 해야겠군요.

◆ 홍춘욱: 그리고 두 번째, 이런 경제 상황이 펼쳐질 때 나는 무얼 사야겠다는 도상연습, 마음의 공부를 해야겠죠. 그걸 준비해놓지 않으면 기회를 또 놓쳐요. 왜냐하면 싸다, 이거에 사람들은 다 몰두합니다. 그러나 아시는 것처럼 좋은 회사가 싸게 거래되는 경우도 있지만, 안 좋은 회사가 적정하게 거래되어서 싸게 거래되는 경우도 있잖아요. 그렇다면 우리는 두 가지를 해야죠. 첫 번째, 마음, 멘탈을 잡기 위해서 위기에 강해지는 자산, 달러자산 투자를 합시다. 두 번째, 달러자산 투자하면서 꾸준히 달러를 저축해나가는 과정에서 그때가 온다면, 그때는 아까 얘기했던 2020년 3월이죠. 무얼 살 것인지, 또는 어떤 아파트를 살 것인지, 아니면 어떤 투자를 할 것인지에 대한 공부를 조금이라도. 그럼 그때 항상 제가 드리고 싶은 이야기는 부동산으로 얘기하면 1급지, 주식으로 얘기하면 불황에도 성장하는 기업, 불황이 와서 흔들리는 기업은 사면 안 되죠. 불황이 와도 이익을 내는 기업들이 있잖아요. 이런 기업들을 저희들은 성장주로 부르거든요. 이익이 꾸준히 성장한다는 뜻입니다. 이런 회사들은 대부분 비싸요. 왜? 좋으니까요. (웃음) 그렇죠. 당연한 이야기 아니겠어요? 카카오 보십시오, 삼성전자 주가 보면 비싸요. 그런데 이런 회사조차 싸게 거래되는 시기가 한 2~3년마다 한 번씩 오죠. 너무 자주 와요, 그렇죠? 우리 경제가 수출비중도 높고 아까 말씀드린 대로 기업들이 배당도 안 주고, 자사주 매입 이런 거 적극적으로 해주는 데도 없다보니 외풍에 약하잖아요, 우리가. 그리고 외국인들 뒤도 안 돌아보고 떠나고요. 이게 악순환을 일으켜서 한국주식시장은 또는 한국자산시장은 좋았다 나빴다 하는 시소경제입니다. 이러니까 투자에 실패하는 거죠.

◇ 최형진: 그럼 방송 끝나고 달러 사러 갈까요?

◆ 홍춘욱: 좋은 생각입니다. 하하

◇ 최형진: 애청자 분께서 ‘대표님, 저는 왜 돈을 못 벌까요? 왜 돈을 못 모을까요? 모이는 것이라곤 빚밖에 없을까요. 뭐가 문제일까요? 지금이라도 달러 사야 되나요?’라고 하셨네요.

◆ 홍춘욱: 저는 바로 이런 분들에게 달러자산 투자가 적합하다고 생각하는데, 달러로 예금이 들어가 있으면 자주 계좌를 안 쳐다보게 되고요. 주식 사놓으면 올랐다 빠졌다 하면서 못 견디잖아요. 두 번째가 아까 말씀드린 것처럼 잃지 않는 투자를 하면 마음이 강해져요. 번 돈으로 투자하는 법, 이게 투자의 첫 걸음이잖아요. 그런데 우리 대부분은 이미 투자해서 손실을 안은 상태에서 극단적인, 30% 빠졌는데 이걸 팔아야 되나, 이런 고통을 느끼며 투자를 하기 때문에 스트레스를 너무 많이 받아서 좋은 기업 보더라도 사기가 어렵고 투자를 장기간 못하거든요. 그런데 제가 아까 얘기했던 것처럼 환차익도 누리고 또 경제 위기가 왔을 때 오히려 돈을 벌어버리니까 사람 자체가 여유가 생기죠. 그리고 마음이 강해지니까, ‘그래 조금 손실 봐도 뭐 망하기야 하겠어’, 이렇게 우량기업의 저가 매수를 할 수 있게 되면 이게 투자의 성공의 첫 단추를 잘 끼우면 그때부터 조금씩 좋은 눈덩어리, 아주 잘 뭉쳐지는 스노우볼이 굴러가면서 자산을 키우게 된다고 말씀 드리고 싶네요.

◇ 최형진: 대표님과 이야기 나누면서 느낀 점이 부드럽게 말씀도 잘하시고 잘 웃으시니까 저도 기분이 좋아지는데, 혹시 잘 웃으시는 건 책이 잘 팔려서 그러신 겁니까?

◇ 최형진: 부동산 시장도 짚어보겠습니다. 부동산 불패라는 말이 나올 정돈데, 부동산도 과거의 오르내림을 반복할까요? 지금 보면 내릴 것 같지 않아요, 도저히. 어떻게 생각하십니까?

◆ 홍춘욱: 저는 불패라는 말이 나올 때 조심해야 된다. 가장 불패라는 말을 많이 들었던 게 2010년 전후였습니다. 기억나시죠? 강남불패. 그 뒤 5년에 걸친 하락세가 시작됐고, 왜 그러냐면 절대조정 받지 않고 이제 무조건 간다고 할 때 가격이 급등해버립니다. 팔려는 사람이 없거든요. 그렇게 되면 가격이 팔자는 없는데 사자만 들어오면 주식으로 얘기하는 상한가가 되어 버립니다. 그런데 생각해보세요. 우리나라 5년 전 서울 아파트 가격이 5억이었습니다. 그때는 전국의 2천만 가구 중에서 1/10 정도 되는 백만 가구가 살 수 있는 여력이 있었다고 가정해보죠. 그런데 지금 10억이 됐습니다. 그럼 몇 가구가 살 수 있을까요? 정말 쉽지 않죠.

◇ 최형진: 아예 없을 것 같은데요.

◆ 홍춘욱: 지금 50만 가구 이하 아니겠어요? 그게 15억이 됩니다. 그러면 또 줄겠죠. 이해되시죠? 무슨 말인지 아실 겁니다. 절대가격이 급등해버리면 소득 수준보다 절대가격이 너무나 가파른 속도로 올라가면 사려는 사람이 줄어들죠. 그럴 때 외부충격, 아까 제가 말씀드렸던 경기가 나빠지거나 또는 새로운 바이러스가 확산되거나 미국과 중국 간의 무역 불균형 문제로 갈등이 첨예화되거나 이런 일들이 벌어지며 경제가 어려움을 겪을 때 어떤 일이 벌어질까요? 외부 충격이 벌어질 때 약해집니다. 2010년 이후 우리나라 부동산 시장에 왜 빠졌나, 바로 2010년 그리스 재정위기, 그리고 김중수 한은총재 시절의 금리 인상, 여기에 저축은행 사태, 우리 다 잊어버렸지만, 그 장맛비를 찾겠다고 끝없이 예금 찾겠다고 줄 서 계시던 분들 기억나시잖아요. 이런 외부 충격이 벌어질 때 가격이 지탱하기 어려울 정도로 많이 올라있고, 소수의 사람만 주택을 살 수 있을 정도로 가격이 현기증 나는 순간일 땐 결국 아무리 매력적인 자산도 빠지더라, 이 말씀을 드리고 싶네요.

◇ 최형진: 부동산 사고 싶은 사람도 파는 사람도 왜 달러자산 투자인가 바닥이 어디일지 궁금할 것 같은데, 뭘 살펴봐야 이걸 알 수 있습니까?

◆ 홍춘욱: 세 가지죠. 첫 번째 경매를 좀 보십시오. 경매 낙찰가율이라는 게 있는데요. 서울 아파트 기준 앞에 8자가 찍힐 때가 있습니다. 80%. 그러니까 10억 정도로 감정평가였는데 8억에 낙찰되는 경우가 3년에 한 번씩 나타납니다. 생각보다 굉장히 자주 오죠. 이게 있을 수 없는 공포가 시장을 지배할 때 이런 일이 벌어집니다. 부동산 가격이 끝없이 떨어질 거라는 우려가 부각될 때, 그때가 아까 말씀드린 환율이 급등할 때죠. 그때 한 번 살펴보시고요. 두 번째 기존에 있던 미분양이 줄어든다, 공급을 살펴볼 수 있는 거죠. 그리고 마지막 세 번째, 한국은행이 금리를 인상하고 있는가 인하하고 있는가, 이 세 가지가 다 겹쳤던 시기가 바로 최근엔 2019년 봄이었고요. 그 이전으로 돌리면 2014년, 2015년에 이런 일들이 벌어진 뒤에 주택 가격이 상승세로 급등세로 돌아갔음을 기억하시면 좋을 것 같습니다.

💡 강달러 끝물인가?

올해 들어 치솟던 달러 가치가 고점을 찍었단 분석이 나오고 있습니다. 최근 2주 사이 달러 상승세가 누그러지고 있기 때문인데요. 주요 6개국(EU·일본·영국·캐나다·스웨덴·스위스) 통화 대비 달러 가치를 의미하는 달러 인덱스는 지난주와 비교해 1.6%가량 하락했습니다. 연초와 비교하면 여전히 10% 이상 상승한 수치지만, 강세가 한풀 꺾인 건데요(🔗 관련 기사 ). 강달러 시대는 끝난 걸까요?

🔎 달러 가치에 영향을 주는 3가지 요인

1️⃣경기 둔화 우려 : 미국의 경기 둔화는 달러화 약세 요인으로 작용할 겁니다. 그간 달러 가치가 상승한 건 연준의 급격한 금리 인상으로 통화량이 줄고 물가가 치솟았기 때문인데요. 이제 경기가 둔화하면 침체를 우려한 연준이 통화 정책 속도 조절에 나설 수밖에 없습니다. 인플레 역시 완화될 가능성 이 있는데요. 이는 결국 달러 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

2️⃣유럽중앙은행(ECB)의 금리 인상 : ECB의 금리 인상도 상대적으로 달러화 가치를 떨어뜨리는 요인입니다. ECB는 최근 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 빅스텝을 밟았습니다. 유로화 가치를 끌어올리겠단 의미인데, 9월에도 또 다시 큰 폭의 금리 인상이 예상되는 만큼 의 결과를 낳을 가능성이 큽니다 . 실제 기사를 보면, 7월 중순 이후부터 달러 지수가 약세를 보였습니다.

3️⃣위안화 가치 하락 : 다만, 중국의 경기 둔화 우려는 상대적으로 달러화 가치를 올리는 요인이 될 겁니다. (물론 달러 지수는 유로화와 엔화로 구성돼 위안화는 직접적 영향을 주지 않습니다.)

🤔 강달러? 더 지속될 수밖에 없습니다

아직 달러 가치가 고점을 찍었다고 보긴 어렵습니다. 7월 중순 이후 달러화 강세 기조가 둔화된 건 맞습니다. 하지만 보통 달러와 흐름을 함께 하는 미국 장기 국채 금리가 6월 이후 하락세라 나타난 일시적 현상 입니다.

국채 금리 하락 이유는 크게 2가지입니다. 우선 유가 등 원자재 가격이 하락하면서 인플레 우려가 완화됐습니다. 여기에 미국이 2개 분기 연속 마이너스 성장을 기록하자 경기 침체 우려가 커졌습니다.

그러자 채권 시장은 연준이 예상보다 일찍 기준금리를 인하할 거라고 판단하기 시작한 겁니다.

하지만 인플레가 정점을 지나더라도 4% 수준에 머물 경우 연준이 금리를 인하하긴 쉽지 않을 겁니다 . 9월 FOMC에서 금리를 인상하면 장기 금리도 상승할 수밖에 없습니다. (장기금리가 기준금리 밑으로 내려가진 않습니다.) 그럼 달러화도 다시 강세일 겁니다.

달러화 약세 가능성이 충분한데요?

그간 달러의 초강세는 여러 현상이 복합적으로 작용한 결과였습니다. 연준의 급격한 금리 인상과 지정학적 리스크, 유럽 경기 침체 우려, 중국 봉쇄 정책, 일본의 완화 정책 등이 영향을 미쳤죠. 하지만 상황이 달라졌습니다. 금리 인상의 영향은 달러 가격에 거의 다 반영됐다고 볼 수 있고, 유럽도 금리 인상에 나서기 시작 했죠. 달러화가 약세를 보일 가능성이 충분해 보입니다.

🇨🇳 왜 중국 경제 위기론이 나오나?

요즘 중국 경제 위기론이 불거지고 있습니다. 기점은 부동산인데요. 작년 헝다 그룹 파산을 기점으로 중국 정부의 투기 단속이 심해지며 부동산 기업들이 줄줄이 부도 위기를 맞거나 파산하고 있습니다. 뒤늦게 규제가 풀리고 있지만 경영 악화에 아파트 공사가 이미 각지에서 중단되고 있습니다. 분양이 지연되자 대출 상환도 늦어져 금융권 불안도 확산하고 있다는데요(🔗 관련 기사 ). 블룸버그통신은 이 같은 분석 기사를 전하며 “중국 은행들이 465조원의 대규모 손실에 직면할 것”이란 경고를 내놨습니다. 그마저도 보수적 추정치라는데요. CNN에 따르면 중국 최도 지도부 회의에서도 더이상 경제 성장 목표가 화두가 아닐 정도로 경각심이 고조되는 분위기라고 합니다(🔗 관련 기사 ).

💰 공적자금 투입으로 은행 부실 막아야

어디서부터 문제를 풀어야 할지 중국 정부도 감이 잘 잡히지 않을 듯합니다. 중국 GDP의 4분의 1을 책임지는 부동산 경기가 타격을 받는 중입니다. 부동산 개발 업체 파산으로 이들에게 토지 사용권을 매각해 재정을 조달하던 지방 정부의 수입도 줄어 재정 부실 우려 지경입니다. 이젠 대출 상환 거부가 늘면서 은행 손실마저 우려되는 상황입니다.

우선순위를 점검해야 합니다. 금융 시스템 안정을 위해 은행의 부실화부터 막는 게 최우선일 겁니다. 그러려면 아파트 공사를 재개해 주택 담보 대출 상환을 유도해야 합니다. 부동산 개발 업체들이 연달아 파산하고 있는 만큼, 중 국 정부가 공적 자금이라도 투입해 공사를 재개해야 할 듯합니다.

정권 지원만으로 풀릴 문제일까요?

대부분의 금융 위기에서 주인공은 항상 부동산이었습니다. 더 정확히 말하면 주택 담보 대출의 부실화였죠. 이는 지금의 중국뿐 아니라 2008년 미국 등 대부분 국가들이 겪어본 문제이기도 합니다. 이런 위기가 찾아왔을 때 대다수는 시장 정상화를 통해 부실 채권을 해결해왔습니다. 반면 중국은 특유의 정치 체제로 인해 서방이 이해하기 힘든 방식으로 경제 난관을 돌파해 왔죠.

그러나 이번에도 그게 먹힐까요? 아닐 겁니다. 시장이 아닌 정권의 힘으로 부도 위기에 처한 건설사들을 대거 지원하면 풀릴 문제라기엔 악재가 너무 많습니다 . 전쟁과 에너지 부족, 글로벌 경기 침체 우려 등 대외 악조건이 덩치가 너무 크고 제조업 중심인 산업 구조와 결합해 중국 경제 동력을 약화시키고 있습니다. 내수 진작만으로 해결될 일이 아닌 거죠. 중국도 대대적인 금융 정리를 통한 산업 구조 개편이 시급 합니다.

중국 경제 3마리 회색 코뿔소

2010년대 중반부터 중국 성장률이 둔화되면서 중국 경제의 3마리 회색 코뿔소*(부동산 버블·그림자 금융·과도한 부채)에 대한 우려가 있었습니다. 올해 들어 중국의 3마리 코뿔소 경보음 다시 울리고 있네요. 그 이유는 1️⃣5%대 경제 성장률 붕괴 조짐 2️⃣인플레를 외면한 기준금리 인하 3️⃣1경이 넘는 그림자 금융 4️⃣작년 기준 3000만채의 미분양 아파트와 헝다 그룹 부도로 인한 부동산 시장의 냉각화 등입니다. 현재 모든 경보음이 부동산과 엮여 있습니다. 때문에 거대 시장인 중국의 부동산 시장 붕괴는 왜 달러자산 투자인가 세계 금융 시장에까지 파급력을 미칠 확률이 높습니다.

📌 회색 코뿔소 : 충분히 예상할 수 있지만 쉽게 간과하는 거대 위험 요인

💢 실리콘밸리도 투자 예측 엇갈린다!

한국 스타트업 투자 업계도 얼어붙었단 소식이 많이 들리죠. 미국도 혼란스러운 건 마찬가지랍니다. 실리콘밸리 벤차 투자자들도 비용을 삭감할지, 오히려 투자를 확대할지 향후 경기 예측에 혼란을 겪고 있다는데요. 이처럼 불확실성에 투자자들이 더 신중한 태도로 투자에 나서면서 스타트업 간 투자 편중 현상도 심해지고 있습니다(🔗 관련 기사 ).

😆 요즘 투자 분위기? 오히려 좋아

​잘 아는 실리콘밸리 투자 심사역에게 요즘 투자 분위기를 물어보니 “오히려 좋아”란 답이 돌아왔습니다. 조금만 보수적 입장을 취하면 바로 투자 경쟁에 밀렸던 게 1~2년 전 이야기인데요. 이젠 여러 차례 교류하고 충분한 데이터도 받아 보며 사업과 팀에 대한 숙고의 시간을 거쳐 투자하는 상황 으로 돌아왔다 고 합니다.

기사에서 총 투자액은 줄었지만, 막상 평균 투자 규모는 가장 높은 수준이라는 이야기가 있었는데요. 이는 곧 ‘될놈될’ 현상이 강화되는 걸 보여주는 게 아닐까요? 투자사들이 ‘될 놈은 된다’란 믿음으로 더 많이 밀어주는 것 같습니다 .

투자 기회가 될 수 있어요

경기 침체가 예측된다고 해서 벤처 투자가 축소되거나 확대되는 건 아닙니다. 오히려 현금 흐름이 나쁜 기업이 퇴출당할 가능성이 커지면서 옥석이 더 잘 구분되는 시기일 뿐입니다. 실리콘밸리 투자나 우리나라 벤처·엔젤 투자는 전통적인 주식 투자 방식과 조금 다릅니다. 일반적으로 장기 투자 방식으로 이뤄지고 있어 단기적으로 자금을 회수하기는 힘든 구조 입니다. 기업이 5년 뒤에 성장해서 상장하거나 M&A가 이뤄져야 투자금을 회수할 수 있죠. 때문에 당장 1년 동안 경기 침체가 발생할 수 있다는 사실이 벤처 투자 타이밍에 별다른 영향을 미친다 보기 힘든 겁니다.

👩‍💻 기술은 여전히 세상을 지배

현재의 이른바 ‘투자 혹한기’는 2000년대 초반 닷컴 버블이나 2008년 금융 위기와는 상황이 달라 보입니다. 2000년에는 인터넷이 생활에 완전히 자리 잡지 못한 상황에서 나스닥이 폭락하면서 벤처 불황이 생겼습니다. 반면 2008년 금융 위기는 사실 벤처 업계에 그다지 영향을 주지 못 했습니다 . 지금은 팬데믹 기간 너무 부풀어 오른 자산 시장이 조정되는 와중에 인플레와 전쟁이 겹쳤습니다.

과거와 위기 상황이 다르니 비용이라도 줄여야 한다는 주장이 힘을 받게 된 배경인데요. 하지만 기술은 여전히 세상을 지배하고 있고, 디지털 전환은 진행 중이며, 투자자들은 어느 때보다 많은 돈을 들고 있습니다 . 때문에 실리콘밸리에는 내심 투자 혹한기가 빨리 지나갈 거라고까지 생각하는 사람들도 있는 것 같습니다. 누가 옳았는지는 시간이 지나야 알 수 있겠죠.

일부 실리콘밸리 VC 펀드들은 스타트업뿐만 아니라 심지어 상장된 기술주 중 저평가라고 생각한 회사에도 과감히 투자 합니다 . 올해 상반기 미국 대형 VC 펀드인 앤드리슨 호로위츠와 쓰라이브 캐피탈이 대표적으로 저평가주에 투자했죠. 경기 침체 우려에도 디지털 전환으로의 패러다임은 중장기적으로 바뀌지 않는다는 관점에서 최근 주가 조정을 기회로 보는 투자자들이 상당히 있다는 증거 라고 생각합니다.

🏡 재건축 끗발도 이제 안 통한다고?

집값 하락세가 1기 신도시로도 번지고 있습니다. 1기 신도시는 재건축 기대감이 높아지면서 대선 이후 집값 상승세를 이어왔던 지역인데요. 최근에는 이전 최고가와 비교해 2억원 가까이 하락한 가격에 거래가 이뤄지고 있다고 합니다(🔗 관련 기사 ). 기준금리 인상 여파와 집값 고점론이 재건축 기대감까지 꺾었다는 분석이 나옵니다.

✍ 하락 자체보단 원인에 집중해야

최근 부동산 거래량 자체가 크게 줄면서 가격 하락을 이야기하는 기사들이 많아졌는데요. 이런 기사들에는 특징이 있습니다. 바로 최근 실거래가 중 제일 낮은 금액을 직전 최고가와 비교하는 겁니다. 데이터를 취사선택하면 당연히 하락 폭이 크게 보일 수밖에 없습니다 .

가격 하락 자체보단는 최근 실거래가가 낮은 이유를 파악해야 합니다. 사실 최근 매도자들의 호가는 좀처럼 하락하지 않았습니다. 반면 분양 시장 성적이 1~2년 전과 비교해 좋지 않고 매수자들도 적극적으로 매수에 나서지 않고 있습니다. 이런 시장 상황에서 이사나 자금 마련 등을 위해 주택을 처분하려는 이들에겐 가격보다 매도 시기가 더 중요 합니다. 급매라는 상황을 이용해 시장가보다 낮은 가격에 집을 파는 이유입니다.

예비 매수·매도자 입장에서도 이 지점을 더 주목해야 합니다. 최근 거래량 감소가 향후 투자 계획과 거주지 선택에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 특히 1주택 실거주자가 더 큰 평수나 더 좋은 입지로 이사할 때 유의해야 합니다. 현 시장 상황을 제대로 파악하지 못하면 내가 팔려는 주택은 낮은 가격에 팔리고, 내가 사려는 주택은 높은 가격에 계약하게 될 수도 있습니다.

다른 지역보다 시세 하락세는 더딜 것

현재 실거래가 하락은 시간 때문입니다. 1기 신도시 아파트는 재건축 개발 호재로 타 왜 달러자산 투자인가 경기도 권역보다 하락세가 더뎠습니다. 하지만 문제는 시간이죠. 30만호가 공급되는 1기 신도시는 동시 재건축 추진에 무리가 있습니다 . 용적률도 여유가 없어 사업성도 떨어지고요.

정부는 대안으로 3기 신도시에 1기 신도시 이주 단지를 조성해 이주난을 해결하려 합니다. 동시에 1기 신도시 용적률을 높이는 등 재건축 사업성을 높이는 방안도 고민 중인데요. 대안의 현실화까지는 많은 시간이 걸릴 것 같은데, 그새 아파트를 팔아야 하는 사람들은 문제 해결 전까지 매수 수요가 없기 때문에 시세보다 낮은 가격에 팔 수밖에 없습니다. 다만, 여전히 개발 기대감에 따른 수요도 뒷받침이 되기 때문에 이런 급매물을 제외하면 전반적 시세 하락세는 타지역보다 더딜 듯 합니다.

⚡ 대세인 하락세를 되돌리기는 힘들어 보입니다

대세를 거스를 만한 계기 없이는 다시 상승세로 전환되긴 힘들어 보입니다. 가격 추세가 대체적으로 하락세일 때도 반대로 일부 인기 지역은 상승하는 경우도 있긴 합니다만… 분당마저 하락세로 돌아선 건 다른 인기 지역에서도 대세가 정해졌다는 의미 로 받아들여집니다.

이젠 이 추세가 얼마나 지속될까를 고민해야 합니다. 금리 인상이 하락세의 대표적 원인으로 꼽히는데, 금리 상승이 당분간 지속될 전망이기에 올해는 부동산 투자를 보류할 필요가 있다는 의견 이 지속적으로 나옵니다. 재건축 호재에도 불구하고 하락세라면 더 결정적인 집값 상승 요인 없이는 추세를 되돌리기 힘들어 보입니다.

✍Quiz of the day

발생 가능성이 높고 파급력이 크지만 사람들이 간과해버리는 위험을 뜻하는 말입니다. 요즘 중국 경기 전망이 어두워지면서 중국 경제에도 ‘이것’ 경보음이 켜지고 있다는 우려도 나오는데요. 다음 중 ‘이것’을 의미하는 단어는 무엇일까요?


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